Studium na temat rynku nieruchomości hiszpania: ceny powinny być umiarkowane począwszy od 2019 r.

Studium na temat rynku nieruchomości hiszpania: ceny powinny być umiarkowane począwszy od 2019 r.

Wiele się mówi o kolejnej bańce na rynku nieruchomości. W zeszłym tygodniu sprzedaż krajowa w maju wykazała wynik  47.000 transakcji miesięcznych, co stanowi najlepszy wynik od dziesięciu lat.

Analitycy Bankintera przeanalizowali sektor i wyciągnęli kilka wniosków:

1. Rynek mieszkaniowy: 2018, to bez wątpienia najlepszy rok dekady

Pierwsze miesiące 2018 roku utrzymały tendencję wzrostową w ciągu ostatnich 3 lat, a sprzedaż mieszkań  przekroczy próg 500.000 transakcji ogółem. Można wywnioskować z najnowszych statystyk, następujące wątki :

  1.  Sprzedaż mieszkań w pierwszym kwartale 2018 r., według Colegio de Registradores de la Propiedad (http://www.registradores.org/), wyniosła 129 tys. sztuk (+14,7% w stosunku do pierwszego kwartału 2017 r.), co stanowi najlepszy kwartał od 2007 r.
  2.  Zapotrzebowanie na mieszkania do końca kwietnia przekroczyło 180.000 mieszkań (+10,4% rok do roku) według danych Generalnej Rady Notarialnej. Chociaż istnieje pewna rozbieżność pomiędzy tymi dwoma źródłami, dane liczbowe wskazują na jednoznaczną tendencję wzrostową zarówno w budownictwie wtórnym, jak i nowym (wzrost odpowiednio o +15% i +12%).
  3. Wzrost popytu znajduje odzwierciedlenie w cenach: Średnie ceny domów wzrosły w pierwszym kwartale o 6,2% r/r w stosunku do pierwszego kwartału i były wyższe niż 4% wzrost szacowany w poprzednim raporcie Bankintera. Chociaż jest on wyższy od prognoz, wzrost ten jest umiarkowany i wynika również z korekty w dół, która miała miejsce na obszarach o wyraźnej nadpodaży lub ze skromnych wzrostów zarejestrowanych w populacjach wtórnych.

 

Jednak wskaźnik Indeks Cen Mieszkań z Powtarzającą się Sprzedażą (IPVVR) Colegio de Registradores de la Propiedad zanotował w pierwszym kwartale wzrost o 9,4% rok do roku i obecnie akumuluje wzrost o 25,9% w porównaniu z niskimi poziomami z 2014 roku. Indeks ten gromadzi, z metodologią podobną do metodologii S&P / CaseShiller z USA, ceny domów, które zostały sprzedane co najmniej dwa razy w ciągu ostatnich 5 lat, co daje lepszy obraz rynku, ponieważ odzwierciedla ceny tych domów, które okazują się wzbudzać największe zainteresowanie nabywców, gdy są one często wymieniane na rynku.

 

W przyszłości hiszpański rynek nieruchomości utrzyma fazę wzrostu podaży, popytu i cen w latach 2018 i 2019

 

Popyt na mieszkania jest w czwartym z kolei roku wzrostu, który również będzie kontynuowany w 2019 r., napędzany przez następujące czynniki.

  1. Korzystny cykl gospodarczy: Hiszpańska gospodarka doświadczy lekkiego spowolnienia w 2018 roku, ale cykl ekspansywny będzie kontynuowany. Bankinter uważa, że PKB wzrośnie o 2,8% w 2018 roku i 2,4% w 2019 roku. Ten poziom ekspansji zachęci do dalszego spadku stopy bezrobocia do 15% do końca bieżącego roku i do 13,1% w grudniu 2019 roku.
  2. Łatwy dostęp do finansowania: Wydaje się, że średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych ustabilizowało się na poziomie poniżej 2,5% i nie powinno znacząco wzrosnąć w ciągu najbliższych 12 miesięcy. EBC stwierdził, że pierwszy wzrost referencyjnej stopy procentowej (obecnie na poziomie 0%) nastąpi dopiero w drugiej połowie 2019 r., a proces normalizacji polityki pieniężnej będzie postępujący, dlatego też szacujemy, że 12-miesięczny Euribor pozostanie ujemny w 2018 r., nieznacznie wzrośnie w 2019 r. i pozostanie na poziomie poniżej 0,50% do końca 2020 r.
  3. Zwrot z inwestycji w budownictwo mieszkaniowe: Scenariusz stóp procentowych zbliżonych do 0% na lokatach oraz nawet ujemna rentowność, którą obecnie zapewniają krótko- i średnioterminowe stałe dochody, będą nadal stymulować popyt na mieszkania jako dobro inwestycyjne. Stopa zwrotu brutto z czynszu za mieszkanie, która według danych Banku Hiszpanii wynosi obecnie 4,1%, pokazuje, że inwestycja w nieruchomości jest nadal jedyną alternatywą, która wraz z kapitałami własnymi może oferować zyski wyższe niż inflacja i pomóc w utrzymaniu siły nabywczej.
  4. Siła popytu zagranicznego: Rok 2017 zamknął się sprzedażą 89 000 mieszkań przez rezydentów zagranicznych i nierezydentów w Hiszpanii, co stanowi najwyższy wynik od 2007 roku. Popyt międzynarodowy odnotował roczny wzrost o ponad 10% od 2013 roku, pomimo niepewności związanej z takimi wydarzeniami jak Brexit, więc oczekujemy, że globalny cykl ekspansji, obfite poziomy płynności i potęga Hiszpanii jako celu podróży turystycznych będą nadal generować rosnący popyt.

Krótko mówiąc, pozytywna prognoza popytu na mieszkania jest potwierdzona, więc utrzymujemy nasze szacunki popytu na mieszkania na poziomie około 530.000 / 540.000 mieszkań w 2018 roku i szacujemy popyt w przedziale 570.000 / 580.000 mieszkań w 2019 roku. Wykorzystany popyt będzie nadal stanowić ponad 80% całkowitego popytu, ale reaktywacja rozwoju nieruchomości pozwoli na przekroczenie progu 100 tys. sztuk rocznie przez cały rok 2019 po raz pierwszy od 2012 roku.

Rynek mieszkaniowy hiszpania 20192. Ceny nadal rosną: w kierunku nowej bańki?

 

Tendencję wzrostową cen można łatwo wytłumaczyć wzrostem popytu i ograniczeniem bieżącej podaży. Działalność deweloperska nie generuje jeszcze nowej produkcji, która pozwoliłaby na zaspokojenie strukturalnego popytu na blisko 150.000 domów rocznie. Ponadto, istnieją inne czynniki, które będą nadal podnosić ceny, wśród których podkreślamy:

 

  1. Duże miasta prowadzą asymetryczny wzrost: Madryt i Barcelona nadal przyspieszają wzrost cen domów, przy stawkach rocznych wynoszących odpowiednio 10,3% i 8,2%. Wysoka waga obu prowincji w Hiszpanii na całości rynku (generują one 27% całkowitej sprzedaży) i wzrosty o ponad 10% w miastach takich jak Malaga i San Sebastian będą wywierać presję na wzrost średniej ceny.
  2. Jednakże wzrost średniej ceny do 1.565 €/m2 w Hiszpanii jako całości oznacza ogólny trend wzrostowy, ale nie odzwierciedla dokładnie różnic, które występują w cenach domów w zależności od ich lokalizacji i jakości. Tak więc, wspomniane już silne wzrosty kontrastują ze skromnymi wzrostami w Bilbao i Walencji (+2%), spowolnieniem na rynkach takich jak Saragossa (+0,3%) oraz ciągłymi korektami w dół w niektórych miastach Kastylii-León i Kastylia-La Mancha, na które wpływ miała ujemna dynamika populacji.
  3. Wzrost cen czynszów: Rosnąca tendencja w kierunku czynszów (choć nadal niska w porównaniu z Europą), niedobór podaży w dużych miastach oraz boom w wynajmie turystycznym za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, doprowadziły do wzrostu cen wynajmu. Dowodem na to jest wzrost wskaźnika ARCA (Rental Contract Income Updater Index) o +4,2%, który już w ciągu 26 kolejnych miesięcy rośnie.
Photo by Jose Luis Cernadas Iglesias / CC BY

Jeśli w nadchodzących kwartałach utrzyma się silny popyt, ograniczona podaż i wzrost czynszów, zastanawiamy się, czy ceny będą nadal rosły i czy powstaje nowa bańka na rynku nieruchomości. Naszym zdaniem nadal nie ma oczywistych podobieństw z sytuacją sprzed 2008 roku i to nie tylko dlatego, że dane liczbowe dotyczące budownictwa, sprzedaży i ceny za m2 są nadal znacznie niższe niż w poprzednim cyklu rozwojowym.

 

Należy pamiętać, że liczba zawierania kredytów hipotecznych rośnie w tempie niższym niż w poprzednim cyklu rozwojowym. Fakt, że w 2017 r. 33% sprzedaży domów zrealizowano bez kredytu hipotecznego, wskazuje na obfite poziomy płynności i mniejszą zależność od finansowania bankowego.

 

Z drugiej strony, średnia kwota kredytu hipotecznego wzrosła o 7,7% do 123.000 euro, ale jest nadal niższa niż w 1 kw. 2011 r., co oznacza mniejsze ryzyko nadmiernego obciążenia  finansowego zarówno w rodzinach, jak i instytucjach finansowych.

 

Jednak fakt, że nadal nie ma wyraźnych symptomów bańki, nie przeszkadza nam sądzić, że obecne podwyżki cen wydają się niezrównoważone i powinny zacząć być umiarkowane w 2019 r., ze względu na następujące czynniki:

 

3. Bardziej restrykcyjne przepisy dotyczące wynajmu mieszkań

Wzrost czynszów przekracza 30% w latach 2014-18 w niektórych miastach i zbliża się do 50% w obszarach turystycznych takich jak Palma de Mallorca. Wzrost ten, który utrudnia dostęp do wynajęcia mieszkań przez tubylców, zmusza niektóre gminy do nałożenia ograniczeń, a nawet zakazania wynajmowania mieszkań turystom w centralnych obszarach.

Z drugiej strony, nowy rząd rozważa zmiany w prawodawstwie dotyczącym umów najmu w miastach, w tym o przedłużeniu standardowej umowy najmu z 3 do 5 lat oraz przedłużeniu z 1 do 3 lat, łącząc wzrost ceny wynajmu ze wskaźnikiem cen konsumpcyjnych i wprowadzając zachęty podatkowe dla właścicieli, którzy wynajmują mieszkania w cenach niższych  niż określone ceny referencyjne ustalone przez administrację. Chociaż nie ma wyraźnej widoczności tych zmian legislacyjnych ze względu na ograniczone pole manewru obecnego rządu, wydaje się, że rzadsze odnawianie umów zgodnie ze wzrostem cen, przyczyniłoby się do ograniczenia wzrostu czynszów, a tym samym cen mieszkań.

Kluczowe dane liczbowe dotyczące dostępności ulegają pogorszeniu. Oddzielenie wyraźnego wzrostu cen domów (+6,2% rocznie według INE) od powolnego wzrostu płac (+0,8% nominalnego wskaźnika rocznego w I kw. 18) powoduje, że wskaźniki nakładów finansowych na zakup domu stają się coraz bardziej niedostępne dla mieszkańców.

Średni odsetek dochodów rodziny wykorzystywanych do płacenia za mieszkanie według BH (Bank Hiszpanii) wynosi obecnie 34,3% (maksymalnie od IV kwartału 2014 r.), a liczba lat dochodów przeznaczonych w całości na płacenie za mieszkanie wzrosła z 6,9 do 7,2 w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Please follow and like us:
img

Villamar

    Powiązane posty

    Przewodnik po Costa Blanca

    Costa Blanca to region w Hiszpanii, obejmujący fragment wybrzeża Morza Śródziemnego o...

    Kontynuuj czytanie
    przez Villamar

    Zagraniczni właściciele nieruchomości w Hiszpanii – Gdzie kupują? Skąd pochodzą?

    W 2017 roku zagraniczni kupcy nabyli 55.512 hiszpańskich nieruchomości, co stanowi 13,7%...

    Kontynuuj czytanie
    przez Villamar

    10 miast, które warto zwiedzić w Hiszpanii

    Hiszpania zachwyca pięknem i różnorodnością krajobrazu. Każdy znajdzie tu coś dla siebie...

    Kontynuuj czytanie
    przez Villamar

    Dołącz do dyskusji