Zakup mieszkań do wynajmu jako inwestycja w Hiszpanii, bije wszelkie rekordy i sięga 4,27mld (2019)

Zakup mieszkań do wynajmu jako inwestycja w Hiszpanii, bije wszelkie rekordy i sięga  4,27mld (2019)

Zgodnie z danymi firmy konsultingowej CBRE, która podsumowuje inwestycje w nieruchomościach na rok 2018, możemy zauważyć , jak działalność korporacyjna zmonopolizowała rynek inwestycji ,  80% inwestycji, osiągając wyniki  dochodzące do prawie 3,4 mld euro.

Dane mówią same za siebie. W 2018 r. w Hiszpanii zainwestowano 4,270 mln euro w sektorze nieruchomości a dokładnie w wynajmie mieszkań, co jest wynikiem dotąd niespotykanym w Hiszpanii. Wynik wskazuje ogromne zainteresowanie inwestorów , tego typu inwestycjami, kiedy to ceny wynajmu w niektórych miastach gwałtownie pną się ku górze . Taki sam wynik odnotowano w operacjach zakupu  „retail”i biur, czyli segmentach tradycyjnych , które mają tendencję do monopolizacji większości inwestycji.

Dane firmy konsultingowej CBRE na koniec 2018 r. pokazują, że operacje dużych korporacji dotyczą  80% inwestycji, czyli prawie 3,4 mld euro, podczas gdy inwestycje bezpośrednie przekroczyły 898 mln euro, ponad dwukrotnie więcej niż w 2017 r., kiedy to osiągnęły wartość 422 mln euro.

Zakup Testa przez Blackstone (1.850 mln) oraz budowa nowego pojazdu pomiędzy CBRE GI, Madison i Azora (750 mln) były najważniejszymi transakcjami podpisanymi w ciągu ostatniego roku, a także najwybitniejszymi przykładami poszukiwania znaczącego udziału w hiszpańskim rynku wśród dużych międzynarodowych inwestorów.

Wielkość inwestycji mieszkaniowych była w wysokim stopniu uwarunkowana zakupem dużych  aktywów o wysokiej rentowności.

Testa dokonała zakupu mieszkań na wynajem od CaixaBank za 207 mln w przededniu pojawienia się ich na giełdzie oraz zakupiła tzw.  duże projekty “pod klucz” (“budowane na wynajem”) – Vivenio,  wydała 240 mln za 1.100 domów należących do Aquili – w 2018 r. nastąpił również znaczny wzrost liczby operacji dokładnie 52 w porównaniu do 30 w 2017 r. – co potwierdza zainteresowanie inwestorów na inwestycje w segmencie mieszkaniowym”, mówi Lola Martinez Brioso, dyrektor działu badań w CBRE.

Według danych firmy konsultingowej zysk brutto (rentowność) z mieszkań,   przeznaczonych na wynajem  wynosi około 3,5-4% w przypadku  najlepszych aktywów na najbardziej skonsolidowanych rynkach takich jak Madryt i Barcelona, chociaż różni się znacznie w zależności od lokalizacji, rodzaju aktywów, struktury działalności lub profilu nabywcy.

 

Stopa zwrotu brutto z wynajmu nieruchomości mieszkalnych wynosi około 3,5-4% dla najlepszych aktywów na rynkach takich jak Madryt i Barcelona.

 

Dużym problemem w tym sektorze jest brak produktu dostosowanego do wszystkich potrzeb inwestora, chodzi zazwyczaj  o wysokie budynki  mieszkalne w jednym osiedlu, co powoduje  wzrost działalności budowania “pod klucz” (“built to rent”), w którym deweloperzy tacy jak Neinor już wykazali się zainteresowaniem.  Przykładowo, Azora, wybuduje w El Cañaveral jeden z największych projektów mieszkaniowych w stolicy.

“Tego typu operacje pozwalają deweloperom na dywersyfikację zysków, a inwestorowi na dostosowanie aktywów do specyfikacji rynkowych, bez obserwowania na razie znacznych zniżek na ceny zamknięte w tego typu operacjach, biorąc pod uwagę oczekiwania deweloperów co do zmian cen na rynku detalicznym”.

Z perspektywy CBRE na rok 2019, wynika że nadal istnieje duże zainteresowanie   inwestorów na aktywa mieszkaniowe, mimo iż jednocześnie,  nadchodzące zmiany regulacyjne i komunikaty rządowe powodują znaczną niepewność rynkową.

Zatwierdzenie dekretu królewskiego z mocą ustawy 21/2018 z dnia 14 grudnia, reformującego obowiązującą ustawę o dzierżawie miejskiej (LAU), która rozciąga się od trzech do pięciu lat (siedem, w przypadku właścicieli instytucjonalnych), okres obowiązywania umów najmu, stanowiłoby poważną zmianę w oczekiwaniach inwestorów i mogłoby mieć wpływ na rynek inwestycyjny w nadchodzących miesiącach, gdyby nie uchylono go w Kongresie.

“Nadmiar regulacji dotyczących dostępnej podaży może zniechęcać właścicieli do wynajmu lokali mieszkalnych , a inwestorów do podejmowania nowych projektów”, przyznaje Pan Samuel Población, dyrektor CBRE.

Szaleństwo inwestycyjne zakorzeniło się na hiszpańskim rynku nieruchomości we wszystkich jego segmentach, choć nigdy wcześniej nie osiągnęło rekordów z ubiegłego roku na rynku wynajmu mieszkań, co świadczy o ekspansji i profesjonalizacji segmentu tradycyjnie kierowanego przez małych prywatnych właścicieli.

W rzeczywistości różne źródła szacują, że tylko od 3% do 5% wynajmowanych mieszkań znajduje się w rękach funduszy inwestycyjnych lub organizacji społecznych.

 

Bez inwestycji  korporacji w najbliższym czasie

“Jest to jeden z segmentów rynku nieruchomości o większej przewidywalności, ponieważ niezaspokojony popyt jest bardzo duży w stosunku do dostępnej podaży . W najbliższych latach przewiduje się, że popyt będzie nadal rósł.

Ponadto istniejąca oferta mieszkań , nie jest  do końca dostosowana do potrzeb wynajmujących pod względem typologii, lokalizacji, bezpieczeństwa , wieku, oraz obszarów wspólnych i związanych z nimi usług”, wyjaśnia czasopismo Samuel Población.

“Tylko niewielki procent mieszkań, znajduje się w rękach inwestorów instytucjonalnych, funduszy i organizacji społecznych (około 4%), podczas gdy różnica leży w rękach prywatnych właścicieli lub małych inwestorów. To właśnie w sile nabycia mieszkań  inwestorów instytucjonalnych/REIT istnieje największy potencjał aby zwiększyć  jakość  oferty na rynku”, dodaje.

“Działalność ta jest intensywna we wszystkich sektorach, zwłaszcza w sektorze wynajmu mieszkań: w sektorze tym zainwestowano ponad 4.000 mln euro, chociaż sektor hotelarski ma największy udział, z prawie 5.000 mln euro”, przyznaje Lola Martínez Brioso.

Jest więcej inwestorów niż produktów, wyzwaniem jest znalezienie odpowiedniego produktu, który będzie pasował do profilu inwestora i wymaganych przez niego zwrotów inwestycji.

Patrząc w przyszłość , do 2019 r., CBRE nie spodziewa się, że liczby te nie zostaną ponownie osiągnięte. “Nie mamy na radarze żadnych większych operacji korporacyjnych. Jeśli jednak wykluczymy tego typu działalność, nasze perspektywy dla tego segmentu rynku są bardzo pozytywne, mimo iż  brakuje produktu zgodnego z popytem. Istnieje bowiem  więcej inwestorów niż produktów na rynku i  wyzwaniem jest znalezienie odpowiedniego produktu, który pasuje do profilu inwestora i wymaganych przez niego zwrotów, biorąc pod uwagę punkt dojrzałości cyklu, w którym się znajdujemy.

 

Międzynarodowy inwestor wypiera inwestora krajowego

Jego zdaniem, w obecnej fazie cyklu, “możliwość generowania wartości oraz podnoszenia jakości i rentowności aktywów poprzez aktywne zarządzanie jest kluczowa. W celu osiągnięcia zwrotu na najwyższym poziomie jedyną opcją jest deweloperka..

W tym sensie działalność w zakresie zakupu ziemi na wybudowanie i promocję w 2018 r. była nadzwyczajna i wyniosła prawie 2.000 mln euro zainwestowanych dodatkowo, prawie dwukrotnie więcej niż w roku poprzednim. W ostatnich miesiącach miały miejsce operacje zakupu gruntów do powierzchni magazynowych, jak również gruntów mieszkalnych, w celu promocji na wynajem lub nie, oraz terenów, które mogą być przeobrażone zgodnie z przeznaczeniem.

Madryt, Barcelona, Walencja, Sewilla, Saragossa, Malaga, Alicante, Granada…. znajdują się na liście najbardziej poszukiwanych miast, podczas gdy inwestorzy krajowi ustąpili miejsca międzynarodowym inwestorom.

“Model popytu na inwestycje mieszkaniowe jest odzwierciedleniem transformacji tego segmentu rynku. Jeśli dziesięć lat temu popyt na aktywa mieszkaniowe był zdominowany przez krajowych, prywatnych inwestorów , to obecnie najbardziej aktywnymi graczami w tym segmencie są instytucje inwestycyjne, takie jak towarzystwa społeczne, fundusze instytucjonalne czy firmy ubezpieczeniowe – w wielu przypadkach z udziałem kapitału zagranicznego. I to właśnie wzrost liczby inwestorów i zmiana profilu popytu generuje większą ilość zamkniętych operacji”, dodaje Martínez Brioso.

 

Źródło: https://www.elconfidencial.com

 

 

 

 

img

Villlamar

Powiązane posty

Oto niektóre z najtańszych miejscowości, można kupić tanie nieruchomości w Hiszpanii

Zakup domu pozostaje jednym z głównych zmartwień każdego z nas. Niezależnie od tego, czy jest...

Kontynuuj czytanie
przez Villlamar

Kamienie milowe na hiszpańskim rynku kredytów hipotecznych w ostatniej dekadzie

W tym tygodniu INE – urząd statystyczny w Hiszpanii, opublikował najnowsze statystyki...

Kontynuuj czytanie
przez Villlamar

Almeria, prowincja w Hiszpanii , gdzie najłatwiej jest zakupić nieruchomość

Mimo iż sytuacja rynkowa dotycząca wysokich czynszów nie jest zadowalająca,  prowincja Almeria...

Kontynuuj czytanie
przez Villlamar

Dołącz do dyskusji